Änderungen im WEG-Recht 2024

Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und deren Auswirkungen auf Eigentümer im Jahr 2024

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet seit seiner Einführung im Jahr 1951 die rechtliche Basis für Wohnungseigentum in Deutschland. Es regelt das Miteigentum an Grundstücken sowie das Sondereigentum an Wohnungen und dient als Grundlage für das Zusammenleben und die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum. Ziel des Gesetzes ist es, eine harmonische Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu fördern und dabei individuelle Rechte zu wahren.

Über die Jahrzehnte hat das WEG mehrere Anpassungen erfahren, um auf gesellschaftliche und technologische Entwicklungen zu reagieren und den Rahmen für eine effiziente und zeitgemäße Immobilienverwaltung zu setzen. Die Reform von 2020 stellte dabei eine der bedeutendsten Überarbeitungen dar, mit dem Ziel, Verfahren zu vereinfachen und die Rechte von Eigentümern zu stärken.

Für das Jahr 2024 stehen erneut wesentliche Änderungen an, die weitreichende Auswirkungen auf Wohnungseigentümer haben werden. Diese Neuerungen adressieren unter anderem energetische Sanierungsmaßnahmen, die Professionalisierung der Verwaltung durch die Einführung eines Anspruchs auf einen zertifizierten Verwalter und die Anpassung an aktuelle ökologische Standards. Dieser Beitrag bietet einen Überblick über die wichtigsten Änderungen und soll Eigentümern dabei helfen, die Auswirkungen auf ihr Eigentum zu verstehen und sich entsprechend darauf vorzubereiten.

Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Ab dem 1. Dezember 2023 tritt eine wesentliche Neuerung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft, die den Eigentümergemeinschaften mehr Kontrolle und Sicherheit bei der Verwaltung ihres Eigentums bietet. Die Änderung sieht vor, dass Eigentümergemeinschaften mit mehr als acht Sondereigentumsrechten nun das Recht haben, einen professionell zertifizierten Verwalter einzufordern. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Professionalität und Qualität der Hausverwaltung zu verbessern und somit die Interessen der Eigentümer besser zu schützen. Für kleinere Wohneigentümergemeinschaften mit acht oder weniger Einheiten greift diese Regelung ebenfalls, allerdings ist hierfür die Zustimmung von mindestens einem Drittel der Eigentümer erforderlich. Des Weiteren gewährt das novellierte Gesetz eine Übergangsfrist für bestehende Verwalter. Wer vor dem Stichtag des 1. Dezember 2020 als Verwalter für eine Eigentümergemeinschaft tätig war, wird bis zum 31. Mai 2024 als zertifiziert angesehen.

Entfall der Umlage von Kabelgebühren

Ab dem 1. Juli 2024 entfällt die Möglichkeit für Vermieter, Kabelgebühren als Teil der Betriebskosten auf Mieter umzulegen, gemäß dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz. Dieser Wegfall des Nebenkostenprivilegs ermöglicht Mietern, frei über den Bezug von Kabelfernsehen oder alternativen Übertragungstechnologien wie Satellit oder Internet-TV zu entscheiden. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit bestehenden Sammelverträgen müssen einen Beschluss zur Kündigung dieser Verträge fassen, um sich auf die neue Regelung einzustellen. Vermietende Wohnungseigentümer mit individuellen Verträgen, die vor dem 1. Dezember 2021 abgeschlossen wurden, besitzen ein Sonderkündigungsrecht zum 1. Juli 2024. Eine Kündigung ohne WEG-Beschluss ist nur möglich, wenn kein Sammelvertrag vorliegt. Es wird empfohlen, dass Wohnungseigentümer dieses Thema proaktiv in Eigentümerversammlungen adressieren, um rechtzeitig vorbereitet zu sein.

Neue Vorgaben für Heizsysteme im Gebäudeenergiegesetzes (GEG): Klimafreundliches Heizen ab 2024

Ab dem Jahr 2024 setzt das Gesetz neue Maßstäbe für die Installation von Heizsystemen in Deutschland. Um den Übergang zu einer nachhaltigeren Energieversorgung zu beschleunigen, schreibt das Gesetz vor, dass jede neu installierte Heizung zu mindestens 65 Prozent durch erneuerbare Energien betrieben werden muss. Diese Vorschrift gilt unmittelbar ab dem 1. Januar 2024 für alle Neubaugebiete.

Für bestehende Immobilien sowie Neubauten außerhalb der ausgewiesenen Neubaugebiete gewährt der Gesetzgeber längere Übergangsfristen. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird die Umstellung auf klimafreundliche Heizsysteme bis spätestens zum 30. Juni 2026 verpflichtend. In kleineren Kommunen verlängert sich diese Frist bis zum 30. Juni 2028. Sollten Kommunen jedoch früher eine Entscheidung im Rahmen ihrer Wärmeplanung treffen, die beispielsweise den Anschluss an ein Wärmenetz vorsieht, können auch vorzeitig kürzere Fristen zur Anwendung kommen.

Die Rolle der kommunalen Wärmeplanung

Die Wärmewende ist ein zentraler Baustein der städtischen und kommunalen Energiepolitik. Entscheidungen über die Gestaltung der Wärmeversorgung und den Ausbau der dafür notwendigen Infrastruktur fallen auf lokaler Ebene. Die kommunale Wärmeplanung spielt dabei eine Schlüsselrolle. Sie gibt Aufschluss darüber, ob für bestimmte Gebiete ein Anschluss an ein Fernwärmenetz vorgesehen ist, ob eine dezentrale Versorgung, beispielsweise mittels Wärmepumpen, geplant ist oder ob in Zukunft das bestehende Gasnetz auf Wasserstoff umgestellt wird. Diese Planungen ermöglichen es Eigentümern, fundierte Entscheidungen über die Art ihrer zukünftigen Wärmeversorgung zu treffen, sei es durch die Nutzung einer zentralen Wärmeversorgung oder durch die Wahl einer alternativen Technologie im Zuge des Umstiegs auf erneuerbare Heizlösungen.

Die Stadt Leipzig hat 2022 mit der Erarbeitung ihres kommunalen Wärmeplans begonnen, der bis mindestens 2038 fortgeführt wird. Als Hauptakteur koordiniert die Stadt diesen umfangreichen Prozess in Zusammenarbeit mit lokalen Partnern. Zu diesen zählen insbesondere die Leipziger Stadtwerke, Netz Leipzig und die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB), unterstützt von verschiedenen Ämtern der Stadtverwaltung wie Stadtplanung und Stadtentwicklung. Für die Begleitung der Erstellung des Wärmeplans wurde nach einer Ausschreibung die energielenker projects GmbH als Generalkoordinator beauftragt. Die aktuellsten Informationen zur Wärmeplanung in Leipzig finden Sie hier: Wärme für Leipzig.

Neuordnung der Heizungsförderung ab 2024

Ab dem 1. Januar 2024 wird die Bundesförderung für effiziente Gebäude im Rahmen der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) neu strukturiert und an die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeschlossen. Trotz rechtlicher Unsicherheiten bezüglich der Finanzierung werden folgende Fördermaßnahmen für den Austausch von Heizsystemen vorgesehen:

• Eine Grundförderung beträgt 30 Prozent der Investitionskosten für neue Heizungen, die die Anforderungen von 65 Prozent erneuerbarer Energien (EE) erfüllen.
• Ein Geschwindigkeitsbonus von bis zu 25 Prozent für den vorzeitigen Austausch fossiler Heizungen, der bis Ende 2036 schrittweise ausläuft.
• Selbstnutzende Immobilieneigentümer mit einem jährlichen Haushaltseinkommen bis zu 40.000 Euro erhalten einen Einkommensbonus von zusätzlich 30 Prozent, wobei sich die Boni zu einer maximalen Förderung von 70 Prozent der Kosten kumulieren lassen.
• Die förderfähigen Kosten für den Einbau einer Heizung, die den 65 Prozent EE-Kriterien entspricht, werden ab 2024 auf 30.000 Euro reduziert (zuvor 60.000 Euro). Für Mehrfamilienhäuser wird eine gestaffelte Förderung eingeführt: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für jede weitere bis zur sechsten und 8.000 Euro für jede zusätzliche Wohneinheit.

Bestandsaufnahme in WEGs mit Etagenheizungen

Bis zum 31. Dezember 2024 sind Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit Etagenheizungen und anderen dezentralen Heizsystemen verpflichtet, eine umfassende Bestandsaufnahme ihrer Heizungsanlagen vorzunehmen, wie es das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorsieht. Diese Maßnahme ermöglicht eine frühzeitige Vorbereitung auf bevorstehende Umstellungen und eine effizientere Entscheidungsfindung innerhalb der WEGs. Dafür müssen die WEGs bis spätestens Ende 2024 relevante Daten vom Bezirksschornsteinfegermeister einholen und zusätzlich direkt von den Eigentümern Informationen zu den im Sondereigentum befindlichen Heizsystemen sammeln. Diese gesammelten Informationen sind anschließend von der Verwaltung in konsolidierter Form den Eigentümern zur Verfügung zu stellen, um eine transparente Grundlage für zukünftige Entscheidungen zu schaffen.

Fristende für Rauchmelderpflicht in Sachsen für Bestandsbauten

In Sachsen endete die Frist für die Installation von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden am 31. Dezember 2023. Während in anderen Bundesländern die Pflicht zum Einbau dieser lebensrettenden Geräte bereits seit dem 1. Januar 2021 besteht, hatten Eigentümer in Sachsen bis Ende 2023 Zeit, ihre Immobilien entsprechend nachzurüsten.

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